Le bail appelé aussi contrat de location est un document écrit obligatoire. Il s’agit d’un engagement

réciproque entre le bailleur et le locataire.

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit co-signé par le propriétaire et le locataire. Il peut être établi soit à l’amiable entre le propriétaire et le locataire (sans frais et généralement avec un document modèle) soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière dont les frais seront partagés par moitié. Chacun signe le bail et en garde un exemplaire.

1 – Clauses obligatoires du bail

Le bail doit contenir les clauses suivantes :

1. Le nom et l’adresse du propriétaire.
2. La date de début de location, la durée (par défaut la durée est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction).
3. La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement.
4. L’énumération des parties communes.
5. La destination et l’affectation du local loué. Certains bailleurs interdisent -ou sollicite un accord préalable- pour une activité commerciale dans leur logement.
6. Le montant, les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision.
7. Le montant du dépôt de garantie.

Depuis la loi ALUR et pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014, de mentions nouvelles doivent apparaître :

1. La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
2. Le montant et la date du versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
3. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

2 – Clauses abusives

Certaines clauses considérées comme abusives sont interdites. Même si elles figurent dans le bail, elles sont réputées non écrites et sont donc non valables, sans qu’il soit nécessaire de les faire constater par une décision de justice. Leur inefficacité est seulement limitée aux clauses elles-mêmes ; elles ne portent pas atteinte à la validité du bail. Ces clauses peuvent par exemple être celle qui :

1. Oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables.
2. Impose au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.
3. Impose comme mode de paiement du loyer, le prélèvement automatique.
4. Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communesde l’immeuble.
5. Interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
6. Interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
7. Fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.

3 – Documents à joindre au bail

Certains documents doivent être annexés au bail :

1. L’état des lieux.
2. Si l’immeuble est situé dans une copropriété, une copie du règlement de copropriété.
3. L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
4. Lorsque le propriétaire est en droit d’exiger du locataire la caution d’un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l’étendue de la caution, ainsi qu’une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu’elle a connaissance de l’étendue de son obligation.

4 – Durée et résiliation du bail

La durée d’un bail est de trois ans. Son renouvellement est automatique sans démarche à effectuer.